Ako predať nehnuteľnosť?

Ako začať?

Pred začiatkom predaja si na realitných portáloch urobím sám pre seba prieskum, kde sa asi môj typ nehnuteľnosti cenovo pohybuje. Práve v tomto momente robí väčšina predávajúcich základnú chybu a svoju nehnuteľnosť takmer vždy precení.

Základné chyby pri nastavovaní ceny nehnuteľnosti a pri jej predaji.

Chyba priemernosti:

Pri prieskume robí väčšina predávajúcich chybu priemerného výpočtu. To znamená, že zoberú trebárs 50 cien obdobných nehnuteľnosti a z nich si vytvoria priemer. Takto to, ale nefunguje. Treba vybrať 10 najnižších cien a tie spriemerovať! Nehnuteľnosti s premrštenými cenami na internete len dlhú dobu „visia“ a nie sú mienkotvorné.

Chyba adekvátnosti:

Balkón, poschodie, výťah, ticho, svetlosť, kvalita bytového domu, a pod. môžu priam diametrálne vplývať na rozdiely cien. Napríklad, 2-izbový byt v pôvodnom stave, v širšom centre na zvýšenom prízemí bez balkóna bude mať hodnotu 89.000,-€, byt v tom istom dome na 3. poschodí s výťahom a balkónom bude stáť 110.000€! Kompletne zrekonštruovaný 3-izbový byt na Sklenárovej ulici orientovaný do vnútrobloku môže stáť aj 125.000€. Byt v tom istom dome a stave orientovaný do veľmi hlučnej Bajkalskej ulice sa so šťastím predá za 110.000€! Práve v tomto momente nastáva čas nájsť si dobrého makléra.

Chyba výnimočnosti:

K miestu, kde dlho bývame si vytvárame srdcový vzťah, čo je prirodzené. Zvykli sme si na svetové orientácie, okolie, cestu do práce. Práve to v nás mnohokrát vyvoláva pocit, že naša nehnuteľnosť je jednoducho fantastická a jedinečná. V skutočnosti výnimočné nehnuteľnosti tvoria na trhu realít sotva 5%! Výnimočný je Hradný kopec v Bratislave, zóna Unesco v Banskej Štiavnici, alebo chata na Slnečných jazerách Juh, s priamym vstupom do vody. Drvivá väčšina ostatných nehnuteľností sú jednoducho len byty a domy, ktoré sú na trhu kúpy a predaja. Ideálny bežný byt, ktorý môže byť o niečo drahší ako ostatné byty v danej lokalite musí spĺňať následné parametre: nehlučnosť, nie prízemie a 1.poschodie, výťah, balkón, svetlo a dobré parkovanie.

Chyby optiky predaja:

Byt v pôvodnom stave môže pôsobiť príjemne a byt po dobrej rekonštrukcii zle. Všetko je o tom, ako byt na predaj pripravíme. Bytu v pôvodnom stave stačí, keď ho vypraceme, vyčistíme a prípadne vymaľujeme. Pri zrekonštruovanom byte dbáme na to, aby v ňom bol pri obhliadkach poriadok. Byt by nemal byť preplnený – opticky to zmenšuje priestor. Pri obhliadkach by nemala byť doma celá rodina. Množstvo ľudí v menšom priestore opäť vyvoláva v záujemcovi pocit nedostatku priestoru.

Chyby „Ja to zvládnem sám!“, „Nech to predávajú všetci za koľko chcú!“ a „Mne to neponáhľa!“

Spojili sme tieto „chyby“ dohromady, pretože ide o komplexný problém. Ak začne klient predávať byt sám, riskuje v prvom rade to, že neodhadne cenu. Ďalšie podstatné veci z tohto hľadiska sú skúsenosť v spôsobe inzercie a právny servis.

Opačným extrémom pri súkromných inzerentoch je to, že predávajúci povolí inzerovať byt komukoľvek, čím nehnuteľnosť stráca atraktivitu. Množstvo rôznych cien z iných provízii, nekvalitné fotografie, alebo bez fotiek nehnuteľnosť na trhu devalvujú. Byt sa opozerá, vyvoláva dojem, že má chybu a nedá sa predať.

Ak predávajúci sumu nadsadí s argumentom „Mne to neponáhľa!“ riskuje, že v čase, keď mu to už ponáhľať bude, ho už nepredá za sumu za akú ho mohol predať na začiatku. Skúšať sa dá prvé 2-3 týždne, potom už treba „vyjsť s kožou na trh“. Ak má byt reálnu cenu, netreba už myslieť na žiadnu výraznú zľavu v prospech kupujúceho.

Záver:

ako by mal približne predaj vyzerať:

• predávajúci si reálne zmapuje terén
• na základe výberu, alebo doporučenia od známych si vyberie 1-2 kvalitné realitné kancelárie, s primeranou províziou
• pred podpisom zmlúv si ich predávajúci podrobne prezrie, prípadne sa s niekym poradí
• predávajúci odovzdá kupujúcemu nehnuteľnosť potom čo boli peniaze pripísané na účet, alebo sú v jeho prospech u notára, či v banke a návrh na vklad vlastníckeho práva je podaný na katastri. Zmluvné strany spíšu preberací protokol o stavoch meračov, odhlásia a prihlásia sa z jednotlivých médií.